Általános tájékoztatók, eljárások leírása
Tájékoztató a településkép védelméről
Amikor elhatározza valaki, hogy építkezni fog az ingatlanára, első gondolatként felmerül az a kérdés, hogy annak megépítése építési engedélyhez kötött-e vagy sem, vagy a tervezett épületre milyen építési szabályok vonatkoznak. Ennek tisztázására vagy utánanézünk a neten, elolvassuk a jogszabályt, vagy esetleg megkérdezünk egy hozzáértő személyt.
Tekintettel arra, hogy már 1937. év óta létezik országos szabály, mely rendelkezik arról, hogy a városoknak és községeknek az egész településre vonatkozóan meg kell alkotniuk az építés helyi rendjét, így az eltelt több évtized óta az építésügyi szabályok megléte már beépült a köztudatba.
Így teljesen természetes a gondolat, hogy bármit is építünk az ingatlanra, vannak építésügyi szabályok, melyeket be kell tartani. Ilyen előírásokat tartalmaz a helyi építési szabályzat, mely lehet – a teljesség igénye nélkül – az ingatlan legnagyobb megengedett beépíthetősége, épületmagasság, beépítési mód, illetve van a szabályozási terv, mely a település területének, telkeinek, felhasználására szolgál. Ezeket nevezzük helyi szintű településrendezési követelményeknek.
A helyi szabályozás mellett alkalmazni szükséges az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997. (XII.20.) Korm. rendeletet (OTÉK) is, mely az országos településrendezési követelmények szabályrendszerét fekteti le.
A fentiektől eltérően a köznyelvben kevésbé ismert fogalom a településképi követelmény.
Településképi követelmények
Ezen kérdéskör tisztázása ugyanolyan fontos kérdés, hogy a tervezett épület településképi szempontból megfelel-e.
Bár az 1937. évi VI. törvénycikk valamelyest utalt az engedélyezési eljárások során vizsgálandó városképre, de az ezt követő törvényekben igazából mellőzendő kérdés volt az építésügyi igazgatásban.
Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (építési törvény) 2013. évben rendelkezett elsőnek arról, hogy településrendezési feladatok megvalósítását szolgáló településképi követelmények is befolyásolják az épületek elhelyezésének lehetőségét.
Ezt követően megalkotásra került a településképi törvény 2016. évben, mely szerint az önkormányzatoknak rendeletet kell alkotniuk a településkép védelmének elemeinek megállapítására, és meg kell határoznia a településképi követelményeket.
Innen nézve a településkép védelme, mint jogi szabályozás tulajdonképpen 8 éve van jelen, így igazából ennyi idő alatt a köztudatba be se tudott épülni. Megjegyzésként, a 2024. október 1-én hatályba lépő új építési törvény (a magyar építészetéről szóló 2023. évi C. törvény) már elő fogja írni az önkormányzatok részére, hogy a településkép védelméről szóló önkormányzati rendeltet a helyi építési szabályzatba be kell építeni. Ezzel a megoldással talán a településképi követelmények megléte is jobban fog rögzülni a mindennapokban.
Az önkormányzatnak a településképi rendelet szakmai megalapozása érdekében a teljes közigazgatási területre vonatkozóan Településképi Arculati Kézikönyvet (TAK) kötelezően meg kellett alkotniuk.
A Településképi Arculati Kézikönyv, a település teljes közigazgatási területére kiterjedő szemléletformáló célt szolgáló szabályzat.
A kézikönyv meghatározza a település településkaraktert meghatározó településképi jellemzőit, a településképi szempontból egymástól jól elkülönülő településrészeket arculati jellemzőikkel és értékeikkel, a településkép minőségi formálására vonatkozó javaslatokat, valamint a településképhez illeszkedő építészeti elemeket.
A kézikönyv – jogszabály által meghatározott – fejezeteket tartalmaz, benne bemutatásra kerül a település táji, természeti, épített örökségünk, műemléki értékei, általános településkép leírása, településkarakterek bemutatása.
A kézikönyv részletesen kitér épületek, építészeti részletek, kerítések, kertek, zöldfelületek kialakítására, részletként szabályozásra kerültek a közterületről látható megengedett anyaghasználat, alkalmazható (vagy éppen hogy nem alkalmazható) színek, homlokzatképzés.
Bár a kézikönyv nem rendelet szintű, viszont a Képviselő- testület által határozattal elfogadott szabályzata, melynek szabályrendszereit be kell tartani, akkor is, ha a tervezett beruházásra se településképi bejelentést, se településképi véleményt nem kell kérni, vagy az önkormányzat főépítészével szakmai konzultációt sem kell tartani. Ugyanakkor fontos megjegyezni, hogy az önkormányzat helyi településképi rendeletében foglalt részletes szabályok mellett, az 419/2021. (VII.15.) Korm. rendeletben foglalt általános szabályait is alkalmazni kell.
Szakmai konzultáció akkor is lehet kérni, ha a településképi rendelet nem teszi kötelezővé. A szakmai konzultációt díj- és illetékmentesen lehet kérni.
Az önkormányzat a településkép védelme érdekében önkormányzati hatósági jogkörben:
- településképi tájékoztatást ad és szakmai konzultációt biztosít, melynek során javaslatot ad a településképi követelmények érvényesítésének módjáról,
- kérelemre településképi véleményt ad az építési engedélyhez kötött építési tevékenység esetében, de csak abban az esetben, ha az építéssel érintett ingatlan településképi szempontból meghatározó területen helyezkedik el.
- településképi bejelentés háromféle változatát különböztetjük meg:
- településképi bejelentés,
- reklámok, reklámhordozók elhelyezésének bejelentése,
- rendeltetési egységek rendeltetésének megváltoztatásának vagy rendeltetési egységek számának megváltoztatásának bejelentése,
- településképi kötelezési eljárást folytat le, melynek során kötelezést ad ki és bírságot szab ki,
- kötelezést tartalmazó és végre nem hajtott döntések végrehajtását foganatosítja, melynek során a meghatározott cselekményt a kötelezett költségére és veszélyére elvégzi vagy mással elvégezteti, egyúttal a kötelezettet a felmerülő költség megfizetésére kötelezi.
Szakmai konzultáció:
Az építtető, vagy a tervező személyes megbeszélése az önkormányzati főépítésszel, melynek során a tervezett építmény építésének, átalakításának vonatkozásában a folyamatban lévő tervezéskor vázlatterv vagy az elkészített tervdokumentáció alapján a településképi követelményekről és azok érvényesítése céljából történik a konzultáció.
Szakmai konzultációt kell kérni az alábbi, egyszerű bejelentéshez nem kötött építési tevékenység esetén (lakóépület egyszerű bejelentése), ha az ingatlan a településkép szempontjából meghatározó karakterű területen (a településkép védelméről szóló önkormányzati rendelet 1. melléklete szerinti lehatárolt terület, a települési városmag) van:
- új épület építése,
- meglévő épület átalakítása, bővítése, utólagos hőszigetelése,
- meglévő épület homlokzatszínezéssel járó felújítása,
- új cégér, reklámhordozó elhelyezése.
A szakmai konzultációt az építési tevékenység megkezdése előtt a rendelet 8. számú melléklet szerinti formanyomtatvánnyal kell megkérnie az építtetőnek.
Településképi vélemény:
Az építtető, vagy az építtető által meghatalmazott tervező által, a településkép védelméről szóló önkormányzati rendelet 9. számú melléklete szerinti formanyomtatványon benyújtott kérelmére induló eljárásban, a kérelem mellé csatolt, településképi dokumentáció alapján kerül lefolytatásra.
A kérelem mellé nem elégséges csatolni az építési engedélyezési eljáráshoz készített az építészeti- műszaki tervdokumentációt, mivel az településképi vizsgálatra az önmagában alkalmatlan. Kérelemhez a Településképi Arculati Kézikönyv szerinti településképi illeszkedés bemutatását szolgáló dokumentációt kell benyújtani a meglévő vagy tervezett építmény ingatlanon belüli elhelyezkedésével (helyszínrajz), homlokzati kialakítás ábrázolásával (homlokzati rajzok) alkalmazott anyagok, formák, színek részletes bemutatásával. A dokumentációnak ki kell térnie a szomszédos ingatlan bemutatásával, hogy a tervezett építési tevékenységgel létrejövő építmény miképpen illeszkedik a településképbe.
A településképi vélemény iránti kérelemhez csatolandó tervdokumentációt a Magyar Építész Kamara általi vezetett nyilvántartásban szereplő építésztervező készítheti.
Településképi bejelentés:
Építtető, illetve meghatalmazott tervező (ha van) településképi bejelentési a rendelet 10. számú melléklet szerinti kérelmen nyújtható be.
A településkép védelméről szóló önkormányzati rendelet 1. melléklete szerinti lehatárolt területen, valamint a település kiemelt bevezető és átvezető utak (Debreceni út, Böszörményi út, Kossuth Lajos utca, Szent István út, Nyíregyházi út kül- és belterületi szakaszain) melletti ingatlanok esetében az alábbi építési tevékenységek esetén, a kivitelezés megkezdése előtt kell településképi bejelentést tenni:
- meglévő építmény utólagos hőszigetelése, homlokzati nyílászárók cseréje, a homlokzatfelület színezése, a homlokzat felületképzésének megváltoztatása,
- nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény építése, bővítése, amelynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a 100 m3 térfogatot és a 4,5 méter gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méter homlokzatmagasságot,
- kerti tető, kerti tároló építése esetén
Az eljárás során – többek között - vizsgálatra kerül, hogy a kérelmezett jog a Településképi Arculati Kézikönyvben és a településkép védelméről szóló önkormányzati rendeletben foglalt javaslatoknak, előírásoknak megfelel-e.
Az eljárás során az önkormányzat a kérelmezett építési tevékenységet – feltétellel, vagy feltétel nélkül – határozatban tudomásul veszi, ha a fenti vizsgálatnak a kérelem megfelel.
A kérelemhez csatolni kell:
- meglévő állapotról fényképfelvételt,
- részletes leírást a tervezett építési tevékenységről (műszaki leírás),
- a tervezett építményről homlokzatot bemutató rajzot, annak formájáról, kiterjedéséről, méretéről és anyaghasználatáról, használandó színek bemutatásával,
- ingatlanon belüli elrendezési rajzot,
- esetleg környezetbe illesztett látványtervet.
Megjegyzés: A rendelet 1. melléklet szerinti „városmag” területén lévő ingatlanon meglévő épület homlokzati felújítása esetén szakmai konzultáció megtartása kötelező, illetve a tervek véglegesítését követően településképi bejelentést is kell tenni. Azon ingatlan esetében, amely nem a városmagban helyezkedik el, hanem egy átmenő út mellett, ott a konzultáció nem kötelező, viszont településképi bejelentés köteles, ha olyan építési tevékenységet kívánnak végezni.
Rendeltetésváltoztatás vagy rendeltetési egységek számának megváltoztatása:
Tekintettel arra, hogy a Korm. rendelet szerint ez az eljárástípus – kakukktojásként - a településképi bejelentések közé tartozik, mégsem a településképbe való illeszkedés vizsgálata képezi az eljárás tárgyát, hanem a településrendezési követelményeknek való megfelelés. Ha olyan építési engedélyhez nem kötött építési tevékenységgel jár a rendeltetésváltoztatás, mellyel a településképi bejelentési eljárás lefolytatásának feltétele is teljesül, akkor arra külön kérelmet kell benyújtani, mivel az országos és a helyi építési szabályzatnak való megfelelés vizsgálatára készült tervdokumentációból a településképbe való illeszkedést nem lehet megállapítani, vagy fordítva.
Két féle rendeltetésváltoztatást (vagy rendeltetési egységek számának megváltoztatását) különböztet meg a helyi rendelet:
- építési engedélyhez nem kötött építési tevékenységgel járó rendeltetésváltoztatást, vagy
- építéssel nem járó rendeltetésváltoztatást.
Az első esetben az önkormányzat a rendelet 4. számú melléklete szerinti kérelem benyújtását követően előbb határozattal tudomásul veszi a tervezett építési munkálatokat, majd az építés befejezését követően – külön hatósági bizonyítvány iránti kérelem (5. számú melléklet) benyújtásával – a rendeltetésváltoztatás megtörténtét ingatlan-nyilvántartás átvezetése céljából hatósági bizonyítvánnyal igazolja.
Utóbbi esetben a rendelet 4. számú melléklet szerinti kérelem benyújtását követően kizárólag hatósági bizonyítvány kiállítására kerül sor. Ha a rendeltetésváltoztatás építési munkával nem jár, azt a kérelmen jelölni szükséges.
Fontos, hogy a rendeltetésváltoztatással érintett építmény jogszerűen meglévő legyen. Jogszerűséget a helyi rendelet 4. számú mellékletében felsorolt dokumentumok egyikével lehet igazolni, melyet a kérelemhez csatolni szükséges. A kérelemhez csatolandó tervdokumentáció tartalmi követelményeit az 7. számú melléklet tartalmazza.
A rendeltetésváltoztatás szerinti bejelentési eljárásban kizárólag az országos és a helyi építési követelményeknek való megfelelés vizsgálandó, az egyéb szakkérdés vizsgálata nem. Például, ha valaki a tulajdoni lapon feltüntetett lakóépület helyett üzletet kíván kialakítani, az egyéb szakmai jogszabályoknak (tűzvédelmi, környezetvédelmi, állategészségügyi, közegészségügyi stb.) való megfelelés biztosítása a kérelmező feladata és felelőssége.
Javaslom, hogy az új rendeltetés szerinti átalakítás előtt a megbízott építésztervező, ezen kérdéseket előre tisztázza (közművekkel, közútkezelővel, szakkérdést vizsgáló hatóságokkal egyeztetve). Amennyiben az átalakítást, felújítást a különböző szakági előírások ismerete nélkül teszi meg valaki, abban az esetben előfordulhat az, hogy egy újonnan kialakított, felújított üzlethelyiséget - pl. egy hiányzó mosdó miatt - vissza kell bontani és újabb beruházást kell végrehajtani. Ezzel nemcsak a költségeket csökkenthetjük, hanem a nyugodt mindennapok is biztosítva vannak.
(Megjegyzésként 2024. október 1-től, az új építési törvény (2023. évi C. törvény) hatálybalépésekor már nemcsak javaslatként jelenik meg, hanem törvényi előírásként is.)
A rendeltetésváltozás iránti kérelemhez csatolandó tervdokumentációt a Magyar Építész Kamara általi vezetett nyilvántartásban szereplő építésztervező készítheti.
Reklámok, reklámhordozók elhelyezésének bejelentése:
A bejelentés szerinti tudomásulvételi eljárás a településkép fokozottabb védelme érdekében történik a közterületen, valamint a közterületnek nem minősülő ingatlanon (magánterület). A közterületről látható reklámhordozó és reklám csak úgy és olyan méretben, megjelenési formában helyezhető el, illetve tehető közzé, hogy az a település vagy településrész jellegzetes, értékes, illetve hagyományt őrző építészeti arculatát és szerkezetének – az építészeti, táji érték és az örökségvédelem figyelembevételével történő – megőrzését vagy kialakítását aránytalanul ne sértse vagy akadályozza.
A helyi településkép védelméről szóló önkormányzati rendelet - összhangban a településkép védelméről szóló törvény reklámok közzétételével kapcsolatos rendelkezéseinek végrehajtásáról szóló 104/2017. (IV. 28.) Korm. rendeletben foglaltakkal – a helyi építési szabályzat szabályozási tervében meghatározott területfelhasználási kategóriák közül a településközpont, intézményi területen, kisvárosias lakóterületen lehet reklámot közzétenni és reklámhordozók, reklámhordozót tartó berendezést elhelyezni kizárólag utcabútor igénybevételével lehetséges.
Minden más területen reklámot közzétenni és reklámhordozók, reklámhordozót tartó berendezést elhelyezni nem megengedett.
Reklám fogalma: olyan közlés, tájékoztatás, illetve megjelenítési mód, amely valamely birtokba vehető forgalomképes ingó dolog – ideértve a pénzt, az értékpapírt és a pénzügyi eszközt, valamint a dolog módjára hasznosítható természeti erőket – (a továbbiakban együtt: termék), szolgáltatás, ingatlan, vagyoni értékű jog (a továbbiakban mindezek együtt: áru) értékesítésének vagy más módon történő igénybevételének előmozdítására, vagy e céllal összefüggésben a vállalkozás neve, megjelölése, tevékenysége népszerűsítésére vagy áru, árujelző ismertségének növelésére irányul (a gazdasági reklámtevékenység alapvető feltételeiről és egyes korlátairól szóló 2008. évi XLVIII. törvény 2. § d) pontja alapján).
Nem tartoznak ide a cégérek, melynek elhelyezése bárhol lehetséges Újfehértó Város közigazgatási területén belül, a Településképi Arculati Kézikönyv és a településkép védelméről szóló önkormányzati rendeletben foglalt ajánlások, előírások betartása mellett.
A cégérek és reklámhordozók elhelyezése előtt – a települési városmag területén lévő ingatlanok esetében a szakmai konzultációt követően - településképi bejelentést kell tenni a helyi rendelet 10. melléklete szerinti formanyomtatvány szerinti kérelem benyújtásával.
A fentieken túl természetesen beszélni kell a településképi kötelezési eljárásról és a bírság kiszabásának lehetőségeiről is.
Azzal szemben, aki a településképi követelményeket, vagy bejelentés nélküli rendeltetésváltozás az országos és a helyi építési szabályokban foglalt követelményeket megszegi, önkormányzati hatósági jogkörben eljárva a hatóság kötelezést ad ki és településképvédelmi bírságot szab ki.
A településképvédelmi bírság összege:
- településképi szempontból meghatározó területeken területi és egyedi építészeti követelmények be nem tartása esetén, amennyiben az egyedi védett építményt érint 250.000 – 500.000 forint közötti,
- településképi szempontból meghatározó és egyéb területeken területi és egyedi építészeti követelmények be nem tartása esetén, amennyiben az egyedi védett építményt nem érint és bejelentés nélküli rendeltetésváltozás esetén 100.000 – 200.000 forint közötti,
- egyéb településképi és egyéb műszaki berendezésekre vonatkozó követelmény be nem tartása esetén 50.000 – 100.000 forint közötti.
A tájékoztatóban szereplő országos szintű jogszabályok:
A lenti jogszabályok megnyitását követően figyeljünk oda a jogszabály megnevezése alatti hatályosság helyes beállítására!
Épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény
A településkép védelméről szóló 2016. évi LXXIV. törvény
Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997. (XII.20.) Korm. rendelet
A lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről szóló 155/2016. (VI.13.) Korm. rendelet
A jelenleg hatályos „A magyar építészetről” szóló 2023. évi C. törvény
Megjegyzés:
A jelenleg, azaz 2024. szeptember 31-ig hatályos 2023. évi C. törvény kizárólag a kiemelt beruházásokról rendelkezik még.
A még hatályba nem lépett „A magyar építészetről” szóló 2023. évi C. törvény a 2023. december 22-én megjelent 187. számú magyar közlönyben olvasható.
